不動産賃貸契約で失敗しないポイント

以下には、不動産賃貸契約で失敗しないポイントを掲載しています。
個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

（１）土地賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。
更新には当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

１）合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。契約期間は当事者が定めなかった場合で借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば２０年、２回目以降の更新ならば１０年です。当事者が２０年より長い賃貸期間を定めることもできます。
また、 借地法が適用される場合は、堅固建物（石造り、土造り、煉瓦造りなど）所有目的の場合は３０件、非堅固建物所有目的については２０件です。

２）法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。また、 借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。また、貸主の異議には正当事由がなければなりません。
この場合の「正当事由」は、

① 借地権設定者と借地権者が土地の使用を必要とする事情
② 借地に関する従前の事情
③ 土地の利用状況
④ 立退料の金額

を考慮して判断されます。

（２）建物賃貸借契約の更新

土地賃貸借と同様に、合意による更新と法定更新があります。

１） 建物賃貸借の合意

更新建物賃貸借を合意で更新した場合は、契約期間は最長で２０年であり、１年未満の期間を定めた場合は期間を定めなかったものと見なされます。

２） 建物賃貸借の法定更新

当事者が期間満了の１年前から６か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前と同じ内容で契約を更新したものと見なされます。
また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。
ただし、期間の定めがないものとされ、解約申し入れの対象となります。
なお、貸主の更新拒絶の通知には正当事由が必要とされます。
この場合の「正当事由」は、

（ⅰ）賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情
（ⅱ）賃貸借に関する従前の経緯
（ⅲ）建物の利用状況
（ⅳ）建物の状況
（ⅴ）立退料の金額

を考慮して判断されます。

（３）解約申し入れとは

建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないと見なされる場合は、当事者は双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができ、これを解約申し入れと言います。
ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要とされ、しかも賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から６か月後です。

（４）契約期間の途中での賃料の値上げ・値下げ

契約で定めた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないのが原則です。ただし、当事者で合意した場合は契約内容を変更できます。
また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。裁判で賃料を変更する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、 まずは調停を申し立てる必要があります（調停前置主義）。調停で不調となった場合に，訴訟を提起します。裁判になった場合、以下の事情を総合判断して賃料を値上げ・値下げするかを判断します。

（ⅰ）土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
（ⅱ）土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
（ⅲ）近傍同種の土地もしくは建物の借賃の比較

（５）敷金の返還

敷金とは、不動産特に建物賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する返還債務を伴う金銭のことを言います。賃借人が賃貸人に賃料を支払わなかったり、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、賃借人の負担額が差し引かれて、建物明け渡し時に返還されます。
建物の賃貸借においては契約で原状回復は賃借人の負担とされているのが一般的です。ただ、 返還金額が不当に低い場合は争うべきです。